王石："我承认楼市拐点确实已经出现"

　　今年以来，我国各大城市楼价经历了大幅上涨后，年底楼市出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。对此，万科董事会主席王石昨天在北京出席一个新闻发布会时表示，"我承认楼市拐点确实已经出现了"。与此观点相仿，在广州举行的一个地产高峰论坛上，与会者也预测，中国房价调整期最长将达15个月。

　　昨日（13日）,中英解决低收入人群住房问题比较研究新闻发布会在北京举行，来自中英双方的高校专家、政府官员及研究机构的100多人出席了发布会。会上，王石被记者问及"进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月来交易额下降18%，楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？"王石对此表示："我承认楼市拐点确实已经出现了。"

　　而在广州某地产高峰论坛上，来自北京大学、财政部以及广州房地产业界的多位专家，根据宏观经济运行形势和住房需求情况，预测中国房价调整期最长达15个月，复苏后或出现报复性上涨。而明年广州楼价则处于调整期，稳中有微升。（新快报陈红艳陈齐）

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　　 2007-12-14 8:47:03#@#$#

　　 房价缩量震荡是继续拉升的前奏还是强弩之末？

　　近几个月来，以京沪深为代表的一线城市商品房价格"价涨量缩"趋势明显。最近几周，这些城市又出现了部分商品房价格震荡的现象。这种震荡打破了近几年来房价持续单边上扬的态势，一时间引起各方人士对房价走势的激烈讨论：这种震荡是房价继续拉升的前奏还是强弩之末？

　　当前商品房价格的走势很容易让人联想起股市中庄家在底部吸筹，待筹码相对集中后，再行拉升而出现的缩量上涨态势。目前的房地产市场也确实存在一些开发商囤地、捂盘的现象，从这个角度来看，这种待价而沽的商业手法成为房价"涨声"中的强音之一。

　　住宅虽然具有像股票那样的投资价值，但它作为一种特殊资产，也具有像柴米油盐一样的必需品属性。因此，住宅价格与股票等有价证券相比，具有特有的公共属性。如同保障物价稳定一样，政府也有保障房价稳定的职责。

　　另外，房价上涨对居民消费的替代性越来越强，许多普通居民往往集全家之力乃至几代之财来购房，这直接影响到居民的当期消费，进而影响到扩大内需。

　　分析人士认为，在资产性和公共性并存的房地产市场，政府的调控思路正从扭转供需失衡方面入手。从近期出台的政策来看，资金面逐步紧缩、房地产商囤地严格受限、经济适用房和廉租房投资力度增大等调控手段悄然升温。当然，从商品房的生产周期来看，这些政策并不会马上形成有效的住宅供给，这也给房价缩量上涨提供了一定的基础。

　　目前，房价似乎走到了十字路口。短期内，由于供求状况并没有发生根本变化，宏观调控可能导致个别投资过热城市的房价有较大跌幅，部分存在真实住房需求城市的房价出现小幅震荡，价格走势似乎不会发生突变。

　　从中长期来看，这一轮缩量可能会是房地产价格逐步登顶的过程。随着经济适用房、廉租房供给的增加，严格限制房地产商囤地等政策发挥作用，商品房市场有效供给将逐步增多。提高第二套住房信贷门槛，加息和准备金率上调的累积效应逐步释放，也将逐步对住房需求起到抑制作用。

　　综合来看，政策虽然短期内对房地产市场供需所起的作用有限，但对中长期房地产市场的走势将产生实质性影响，而在这种预期之下，房价增速也将受到遏制。

　　值得关注的是，目前物业税试点正逐步推进，明年有望在部分城市"实转"(试点征收)。物业税对房地产业的影响可能类似资本市场中的资本利得税，它将对住房保有环节产生持续的成本。因此，虽然目前"房价出现拐点"的论点似乎还缺少论据，但想在目前房地产热中"追高建仓"的投资者，可能真到了要仔细考量想像房价上升空间的时候了。（中国证券报　周明）

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　　 上海40个在售楼盘一年涨价超过50％

　　佑威房地产研究中心昨天发布统计数据显示，在上海新房市场上有72.3%的楼盘（258个）近一年来价格涨幅超过10％，其中11.2%的楼盘（40个）涨幅在50％～100％之间，两个楼盘（1个别墅和1个公寓楼盘）价格上涨超过一倍；而价格下跌的一成多楼盘中，最高跌幅仅15％，且多位于外环以外。

　　价格上涨超过一倍

　　嘉定江桥的曹江公寓（上涨近150％）、朱家角的东方庭院（上涨145%）

　　涨幅50％~100％间

　　公寓楼盘主要位于三林、高桥、新江湾城等近几年刚开发的新兴板块；别墅主要位于青浦、松江佘山及其周边、嘉定南翔、闵行颛桥、马桥等板块

　　单价上涨万元以上

　　佘山的上海晶园（上涨15840元）、浦东的仁恒河滨城（上涨15034元）、静安的远中风华园（上涨12699元）、黄浦的上海滩花园（上涨11246元）

　　跌幅前三

　　莎海惠晨苑（下跌15.3％）、名庭花苑（下跌11.3％）、现代华亭花园（下跌10％）

　　两项目涨幅近150

　　%佑威的调查显示，位于嘉定江桥的曹江公寓和朱家角的东方庭院分别是公寓和别墅项目价格涨幅最大的楼盘。

　　去年10月20日开盘的曹江公寓，总共推出316套房源，当年12月份，该楼盘以3200元/平方米左右的超低价售出了13套房源。

　　到了今年9月，开发商将曹江公寓的售价提至7500元/平方米左右，与去年底3200元/平方米的单价相比，9月份的售价上涨近1.5倍。

　　位于朱家角的东方庭院2004年就已开盘。去年四季度，该项目的独立别墅售价只有9000多元/平方米、联体售价6000多元/平方米。然而最近三个月，其独立别墅的均价涨到了18000元/平方米，联体达14000元/平方米。

　　去年同期该案以联体别墅成交为主，其均价为6513元/平方米，而近三个月则以独立别墅为主，成交均价高达15951元/平方米，项目均价的涨幅高达145%。

　　四项目单价上涨过万元

　　过去一年里，有4个项目的每平方米成交价格上涨了1万元以上。今年价格上涨最剧烈的是上海晶园。该项目从去年的26380元/平方米，到最近3月为42220元/平方米，上涨了15840元/平方米。15840元/平方米的涨幅已相当于浦东三林的一些优质楼盘的成交均价。

　　浦东的仁恒河滨城从去年的18215元/平方米，到如今为33249元/平方米，上涨了15034元/平方米，位居第二。位居第三和第四的项目分别是静安的远中风华园和黄浦的上海滩花园，分别涨了12699元/平方米和11246元/平方米。

　　另外，在过去一年里，有40个楼盘的价格涨幅达50%～100%。其中，公寓楼盘主要位于三林、高桥、新江湾城等近几年刚开发的新兴板块。

　　佑威报告称，这些价格上涨超过50%的楼盘，除了有之前价值被低估外，也开始透支区域楼市发展的潜力。

　　内环飙高盘料回调20

　　%由于统计样本的限制，还有一些涨价幅度较高的楼盘不在本次涨幅榜之类，例如逸流公寓、百汇园、圣骊河滨苑、盛源家豪城等，这些今年刚上市的楼盘同样涨幅惊人。

　　佑威的报告认为，部分楼盘价格涨幅过大，可能导致其售价会在年底调整10%～20%，但与开盘时相比，其价格涨幅依然还会在50%以上。

　　此外，有64个楼盘的价格变动幅度在-5%到5%之间，占楼盘总数的17.9%。对一个楼盘来说，每套成交房源所处位置、楼层、景观等都会对价格产生较大波动，在5%以内的价格涨跌都属正常情况。这些价格没有变化的主要是前几年就已上市楼盘，且多为尾盘，品质低于近年新上市的项目，所以价格没有较大波动。另外，一些郊区小镇上的楼盘也是早些年上市但长期滞销，因此价格也没能随大市上涨。

　　下跌的是尾盘郊区盘

　　过去一年中，有9个楼盘的价格跌幅超过5%。其中莎海惠晨苑的跌幅最大，达到15.3%，排名价格跌幅二、三位的是名庭花苑和现代华亭花园，分别下跌了11.3%和10%。这些楼盘由于处理尾盘的大面积房源，均价才被大幅拉低。

　　从区域上看，它们主要位于郊区新城的外围和几个郊区重镇的外围，由于这些郊区的新城中心和重镇中心都还有大量楼盘可售，对处在外围配套相对落后区域的它们较为不利，长期滞销才导致价格有所下滑。

　　在今年全市房价大幅上涨的情况下，崇明全区的楼盘均价基本保持平稳或略有下跌，主要原因是2005年过火的炒房使得区域消费能力至今还没能跟上。由此可见，今年一些涨幅过大的楼盘也已透支了未来的购买能力，其价格可能会在未来一段较长的时间内保持现有水平或略有下滑。（东方早报）

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