合理分界：去年四月

　　《21世纪》：这轮降价对珠三角楼市有什么影响？是否还有下调空间？

　　王石：我是这样看的，珠三角包括深圳、广州、东莞等地，去年到现在的价格调整显然是理性的。但是，究竟调整到什么程度才算合适呢？我觉得，价格调整到2007年4月份的水平就比较合适，当然，这也不能一概而论。

　　应该说，现在的情况跟1997年金融危机时候香港的情况是完全不同的，只要调整到位，市场还是会不错的，增长会有，但增长的速度会放缓。只要价格调整，市场反应会非常敏感。

　　《21世纪》：如果万科不是要清理门户，为什么会带头降价？

　　王石：去年开始的银根紧缩、对二次购房者的限制，对市场都有很大的影响，所以当时我们很快做出调整，带头调整价格，适应市场，于是就出现这样一种情况：跟着万科一起调价的，就好卖；不调整价格的，就不好卖。

　　当时我指的是珠三角，但到今年1月份的时候，这个现象已经不止在珠三角地区了。当然我没说全国都这样，今天我也不会说全国都如此，因为中国太大了，收入情况都不一样。

　　举个例子，上海和广州比，就很有意思。1998年-2004年的6年中，上海的楼价增速远远超过收入增速，但是珠三角由于受香港影响，1997年之后房价没怎么涨，人均收入增速高于楼价增速，所以2005年第一轮宏调的时候，上海受了很大的影响，但珠三角几乎没有受到影响，反过来看，到了2006下半年和2007年，珠三角房价的陡升远远快于收入增长，所以可以说，2007年6-7月份的时候，我可以这样形容我的心情：面对市场房价的上涨我胆战心惊。

　　因为有香港的先例，即便到现在，很多香港的中产阶级还是负资产。尽管香港经济现在很好，但还是没有恢复到1997年的水平。所以我说，拐点应该是指价格的理性回归。

　　《21世纪》：换句话说，2008对万科意味着什么？

　　王石：意味着持续的、健康的、稳定的发展。稳定，我不好再多说什么了(笑)。

　　我刚才说了，内地跟香港、美国等地方不一样，很多小开发商可能会面临困难，这要在海外很可能就会让你破产，但在中国，不一定，说不定熬过这两三年之后，它们又起来了。万科对收购这些小开发商没兴趣。

　　今年难上H股

　　《21世纪》：万科一直明确说要上H股，但至今也没有动作，困难在哪里？估计今年是否有可能？

　　王石：首先得说服股东，当然这也不是很困难的问题。这里面有各种各样的因素，不过实际上，我估计今年上H股的可能性不大。

　　万科的操作非常规范，在现在这种情况下要上H股，比其它公司障碍要大得多，因为万科绝对不打擦边球。

　　《21世纪》：有人说，万科降价卖房是由于资金压力，急于收回资金套现，是这样吗？

　　王石：万科并不缺钱，我们手头有不少现金，大概是170亿，所以降价卖房不是因为缺钱。

　　《21世纪》：万科今天没有宣布今年的融资计划，说要慎重融资，要在时机、方式、规模都适当的前提下，充分考虑股东利益再进行决定，究竟会怎样做？如果不上H股，是否有扩股计划？

　　王石：当然，如果市场情况合适的时候、时机好的时候、投资者认可的时候，我们还会进行扩股。至于什么时候，还没定，但一定是在时机成熟的时候。

　　比如说，我们要看净资产回报率，现在万科的净资产回报率已经超过了15%，上了一个台阶，我们扩股不能影响净资产回报率，这是我们的一个原则，所以我们不可能大规模的扩股，也不可能在市场不好的时候扩股。

　　现在有很多有地的公司想跟万科合作，如果我们扩股了，我们占的股份就多一些，盈利也就好一些，但即便不扩股，我们的开发规模也不受影响，只是股东权益多少的分配。

　　《21世纪》：今年内地股市情况不是很理想，是否会由于财富效应的退缩而影响到楼市？

　　王石：应该说，股市对楼市的影响不是很大，对房市影响更大的还是政策，当然，如果股市出现崩溃性的下跌，情况就不一样了，现在很多事情一下子都说不清楚，但从现在的情况来看，股市对房市的影响还不是很大，反而如果股市好得不得了会有影响，因为所有的资金都不理性的冲进了股市。

　　《21世纪》：既然兼并发展也是万科的一个策略，而最近一些准备到香港上市的开发商，可能上市计划不是很顺利，万科是否有意兼并？

　　王石：我不回答这个问题(笑)。

　　我刚才说了，我们感兴趣的是多元化的公司，是对方可能会把房地产部分进行剥离的。而一般来说，选择到香港上市的公司，应该都是不太愿意被兼并的，大都是希望自己开发。中国的企业家现在都是雄心勃勃的，第一次不成还有第二次。

　　2009无毛坯房

　　《21世纪》：你以前说过，万科真正的竞争力从去年才开始，万科的核心竞争力究竟在哪里？

　　王石：我要说说万科和其它发展商有什么区别。

　　第一，和其它开发商不同的是，我们只做住宅，这在国内的开发商当中，尤其是大型的、上市的开发商中，是凤毛麟角的。一般的都是跟新鸿基、长江实业、九龙仓等大房企，有写字楼、住宅、商场、酒店等，而万科强调专业性，我看国际上有影响力的、能做成世界500强的，只有纯住宅开发商，现在有3家。

　　第二，聚焦中国三大区，珠三角、长三角、环渤。

　　第三，标准化精装修，中国目前精装修的比例不到30%，万科去年精装修的比例是54%，今年要达到80%，2009年要达到100%，明年就没有毛坯房了。明年我们大概要提供8万套以上的房子，全部要经装修的话，是很不容易的，很考验管理能力。

　　第四，把兼并作为占有市场的手段，我们从2006年开始兼并，到去年兼并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%。

　　第五，住宅产业化，今年投放市场的计划是60万平方米，我们预计到2012年，万科将没有用传统施工方法开发的产品，全部实现住宅产业化，换句话说，万科正在从一个营销、制造型的企业，向一个研发、技术型企业过渡。

　　这个过渡期要5年完成。万科真正的核心竞争力是从去年开始，真正显示出实力将是在明年，因为今年的投放还不到100万平方米，明年至少300万平方米，这是万科真正的核心竞争力。

　　《21世纪》：由于万科主打主流产品、中小户型，国家现在力推的经济适用房是否对万科造成冲击？

　　王石：福利房对万科当然有影响了，毕竟原来有一部分需求是集中在市场的，现在要分流出去。

　　同样，经济适用房也对万科带来新的机会，为什么呢？今年万科会接政府20万平方米的单子，去做经济适用房，因为政府要求住宅产业化，而能做到这一点的，只有万科。

　　这给万科开辟了一个新的市场，我们的态度是，政府希望万科去做，万科就接着做。但在可预计的两三年之内，量不是很大。