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狂热的房地产会把经济和股市带往何方?

2016-10-20 09:27:41 和讯名家 

    本文首发于微信公众号:郭施亮。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

 
  今年以来,随着国内房地产市场的再度活跃,又一次把市场的关注目光投向了这一领域之中。然而,对于年内国内房地产市场的表现,却仍然显示出明显的分化迹象,但作为北京、上海、深圳这一类的一线房地产市场而言,其同比涨幅却相当亮眼。除此以外,对于部分处于一线与二线之间的房地产市场,以及部分二线房地产市场,却走出了凌厉的涨势。

  实际上,自今年以来,伴随房地产市场的又一次疯狂,却引发了一股全民炒房的热潮。与此同时,从最近几个月的数据来看,这一种爆炒氛围更为显著。

  其中,在今年7月份的数据里面,新增人民币贷款是4636亿元,但住户部门贷款增加了4575亿元,占比相当高,几乎占比全部的份额。在今年8月份的数据中,新增人民币贷款为9487亿元,而住户部门增加了6755亿元。由此可见,虽然今年8月份的住户部门新增贷款数据占比全月新增人民币贷款数据的比例有了一定的回落,但其仍然占据了主导的影响。

  进入9月份,这一数据有了一定的改观。其中,9月份新增人民币贷款为1.22万亿元,而居民中长期贷款为5741亿元,其整体占比仅有47%,较之前两个月出现了大幅度下滑的迹象。然而,从最近几个月的数据来看,住户部门新增贷款数额占比全部贷款比例确实惊人,这也从侧面反映出当前房地产市场的狂热状态。

  除此以外,在部分重要数据发生了异常的同时,我们亦可关注到今年年内多地上演的地王频现的现象。

  其中,按照机构统计的数据测算,今年1月至8月份,全国各城市、区域总价地王、单价地王超过了200宗,而不少央企高杠杆拿地的现象,却间接起到了助涨房价的影响。与此同时,对于部分房企来说,更是采取了并购等方式来提升自身的土地储备,或为后续的发展奠定更好的基础。

  然而,对于多地地王频繁上演的现象,实际上并非预示着国内房地产市场的良性繁荣。相反,却或多或少体现出当前房企的无奈举动。但,在频繁高杠杆拿地的风波之下,终究还是把不理性的房地产市场,推向更不理性的状态之下。

  不可否认,经过最近十余年的发展,房地产行业已经得到了爆发式的增长,且部分地区的房地产市场已经蕴藏着较大的投机泡沫风险。然而,对于这一现象的持续上演,不仅与居民财富收入持续高增长有着一定的关系,而且也与资产荒下各路资本寻求资产保值增值有着不少的联系。但,长期以来,不少地方赖以生存的土地财政模式,却对房地产市场构成了比较深刻的影响,而土地出让金、税收等因素,更是对整个房地产价格的影响具有更直接的冲击压力。

  值得一提的是,从最近一段时期的经济数据来看,也看出了不少的问题。其中,近期备受市场关注的M1与M2之间的剪刀差现象,更是引起了投资者的深思。

  从数据中获悉,今年7月份,M2同比增长10.2%,M1同比增长25.4%,两者剪刀差达到15.2%,创出历史新高。到了今年8月份,M2同比增长11.4%,M1同比增长25.3%,两者剪刀差虽有缩减,但仍然达到13.9%的水平。至于今年9月份,M2与M1数据却分别录得了11.5%和24.7%的数值,而两者剪刀差水平更是缩减至13.2%。

  实际上,从某种程度上分析,M1远高于M2的水平,且这两者之间的剪刀差持续维持高居不下的状态,往往意味着企业热衷于留存大量现金,却找不到更合适的投资标的,并由此形成了“民间资金庞大,却缺乏了持续有效的投资渠道”的真实写照了。

  近年来,我们不仅看到了国内市场“脱实向虚”风险的愈发明显,而且还看到了各路资本,乃至各类险资机构,也纷纷寻求更有效的保值增值渠道,试图寻求它们心目中的优质资产,进而摆脱资产荒下的资产寻求难题。

  然而,摆在我们面前的问题是,在狂热的房地产市场中,即使目前各地已经颁布了一系列的限购乃至限贷的政策,但依旧未能够从本质上扭转投资者持续看好房地产市场的意愿。由此可见,长期“走牛”的房地产市场,其对投资者的影响还是根深蒂固的,但若任由房地产市场高杠杆行为的存在,却无疑给日后的经济发展埋下了隐患,这显然对长期经济的良性与健康发展,带来了较大的影响。

  或许,时下系列的限购限贷政策,会对前期采取高杠杆行为的投机客构成沉重的冲击,但也会或多或少地影响到部分地区的刚需需求。然而,面对庞大的民间资金,似乎仍然对之前颇具赚钱效应的房地产市场,特别是一二线的房地产市场虎视眈眈,而阶段性的降温之后,部分核心地区的房地产市场,仍不排除会受到资金的追捧。

  自近期密集调控政策出炉之后,楼市资金的去向,却引发了市场各方的持续关注。受此影响,股市、大宗商品、海外投资市场以及P2P等投资渠道,也或多或少地受到了刺激。

  不过,对于资金而言,其本质上还是离不开逐利性,而对于它们而言,哪里具有持续赚钱效应,资金就会往哪里去跑。对此,在上述主要的投资渠道中,如果某一个投资领域最终得以形成真正有效的赚钱效应,则有望引导部分楼市资金加速入场,进而加快其上涨的步伐,激活其持续性的赚钱效应。但,对于时下的国内市场环境而言,民间资金过于庞大,始终还是一个不确定的风险,而如何合理正确去引导,却是一个大难题。退一步来说,若任由这些资金任性流动,则可能会给不同市场带来不少的“烦恼”。

  或许,通过房地产市场来困住部分的流动性,也是一种考虑之一。但是,对于国内房地产市场而言,暴涨暴跌并不是好的结果,而让其保持持续稳定的状态,却似乎更符合市场各方的切身利益。

  但,对于房地产市场来说,伴随系列调控政策的持续发力,不排除未来国内房地产市场的分化效应会更为显著,但若继续期盼房地产持续助推经济的快速发展,或给地方带来持续性创收的想法,也确实需要有一个真正意义上的转变。否则,过分依赖房地产,终究还是弊大于利的。

    文章来源:微信公众号郭施亮

(责任编辑:王雪冰 HF074)
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